Simulador de ciclo de vida completo. Contempla toda la operación: comprás, cobrás alquileres, y vendés. Así sabés si realmente conviene.
🏠 1. La propiedad
Ej: 1.200 (MEP o blue según cómo operás)
$ ARS
Ej: 80.000
USD
Ej: 7%
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📅 2. El alquiler
Ej: 500.000
$ ARS
El alquiler se actualiza automáticamente según esta inflación
%
Ej: 5% ≈ 18 días sin inquilino por año
%
🚪 3. La salida
Ej: 3.5% (histórico Argentina en USD)
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Ej: 5%
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Ej: 5 (podés ir de 1 a 15 años)
años
🔨 Inversión inicial adicional
Ej: 5.000
USD
💸 Gastos mensuales (pagados por vos)
Ej: 80.000
$ ARS
Ej: 20.000
$ ARS
🏛️ Impuestos
Ej: 0.75. Dejá en 0 si no aplica.
%
Análisis del ciclo de vida
Completá los datos de la izquierda para ver el análisis.
TIR anual
—
Rendimiento real del capital
ROI total
—
Ganancia sobre lo invertido
Inversión total
—
Depto + reformas + gastos
Recupero por alquileres
—
Payback solo por rentas
Cap Rate año 1
—
Rentabilidad bruta anual
Ingreso neto mensual prom.
—
Flujo neto promedio
💰 ¿Cuánto invertís en total?
📈 Evolución del patrimonio
Aviso: Herramienta orientativa. Los resultados son proyecciones basadas en tus datos. Inflación, tipo de cambio y precios pueden variar. Consultá un profesional antes de invertir. Soluciones de Negocio no se responsabiliza por decisiones basadas en esta herramienta.
Flujo de fondos año a año
¿Cómo se calculan los resultados?
Vacancia: ¿qué es y cómo afecta?
La vacancia es el porcentaje de tiempo en el año en que el depto está vacío y sin generar alquiler.
Ejemplo:
Vacancia 8% → el depto está vacío aprox. 1 mes por año.
Alquiler $ 500.000 con 8% vacancia: Alquiler real = $ 500.000 × (1 − 8%/12) = $ 496.667/mes
Zona
Vacancia estimada
CABA premium (Palermo, Recoleta, Belgrano)
3% – 5%
Zona media / demanda normal
5% – 8%
Baja demanda o local comercial
8% – 15%
ℹ️ Usá al menos 5% como base conservadora.
Gastos al comprar y vender en Argentina
Al comprar (aprox. 6%–9%)
Concepto
Referencia
Comisión inmobiliaria (comprador)
3% + IVA
Escribano / Escritura
1.5% – 2%
Sellado provincial (CABA)
3.6% sobre el 50%
Certificados / Registrales
~0.3%
Al vender (aprox. 4%–6%)
Concepto
Referencia
Comisión inmobiliaria (vendedor)
3% + IVA
Escribano
1% – 1.5%
Certificados
~0.3%
ℹ️ El ITI (1.5%) aplica a propiedades compradas antes del 01/01/2018. Para las posteriores aplica Impuesto a las Ganancias sobre la ganancia.
¿Por qué necesito el tipo de cambio?
Los deptos se compran en USD, pero los alquileres y gastos están en ARS. Necesitamos convertir todo a la misma moneda.
